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前5月40城土地出让金飙升部分三四线城市土拍升温
添加时间:2017/6/25 新闻来源:本站 点击次数:497
 

21世纪经济报道     2017-06-25 08:31

[摘要] 与往年不同的是,除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

与往年不同的是,除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

2017年1-5月,全国土地出让金超百亿的城市出现了不少三四线城市的身影。

国家统计局发布数据显示,今年1-5月,全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这被认为是始于销售端的楼市,调控效果传导至投资端,楼市进入深度调整期的一大标志。

然而,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。一些观点认为,三四线城市的市场供给并不短缺,同时楼市成长性较弱,火热当中是否蕴含着风险,还有待观察。

火热的三四线

三四线城市的火热程度,在数据上体现的淋漓尽致。

中国指数研究院数据显示,截至5月底,全国共有40个城市实现了超过100亿人民币的土地出让收入。其中,与往年不同的是,除去部分统计局每月公布房价涨跌的70个大中城市以外,苏州,绍兴、盐城、嘉兴、阜阳、滁州、常州、沧州、镇江、漳州、佛山、衢州等12个三四线城市,也进入了土地出让的“百亿俱乐部”。

而从成交建设用地面积来看,不仅徐州以超过1200万平方米的出让面积,在“百亿俱乐部”中仅次于重庆,同时,在“百亿俱乐部”中,徐州、盐城、嘉兴、赣州等三四线城市,也都进入了出让面积的前十。

此外,如果按照溢价率高低将这些“百亿俱乐部”排序,排在前十的城市中,沧州、衢州、嘉兴、佛山、漳州、滁州、镇江等7个城市,也均不属于上述70个大中城市范畴。

实际上,随着一二线城市土地资源越发紧张,为了维持规模增长,进入优质三四线城市,成为众多开发商的共同选择。部分过去鲜少涉足三四线城市的开发商,从2017年开始试水三四线城市的土地市场。

对于开发商急于在三四线城市拿地的原因,业内人士认为,首先是一二线城市严控,开发商拿地难度空前加大;其次在于一二线城市的外溢需求,一定程度上带动了部分三四线城市的当地行情,刺激了开发商拿地热情;最后,对于开发商自身而言,尽管资金压力逐渐显现,但由于库存去化效果较好,企业拿地的需求比较迫切,因此,选择投入少、风险低的三四线成为必然。

如何确定“优质”三四线?

市场火热的背景下,什么样的三四线城市属于优质的、有投资价值的三四线城市,成为了市场各方主体关心的焦点。

有研究中心此前曾通过对249个三四线城市从需求、供给、购买力和外部环境四个维度进行定量分析,评价各城市房地产市场的投资前景与价值。测算结果显示,249个三四线城市中,中山、株洲、泉州、金华、唐山等5个城市得分位居前五。

报告认为,这些城市主要具有以下特点:经济发展水平相对较高,人口导入能力强;基础设施投资和教育费用高于平均水平,软硬件环境优势明显;居民储蓄和收入水平较高,增长稳定;住宅成交量价水平相对较高,涨势平稳。

不过,本身发展程度的“硬条件”以外,城市的“地缘条件”和楼市周期,被认为同样是重要影响因素。

有业内人士认为,尽管越来越多的开发商开始全国范围内布局三四线城市,但从数据上看,这些城市主要还是分布在环京、江浙沪等楼市调控的边缘地带,一二线的高压溢出需求带动了一波行情上涨后,开发商才开始扎堆进入。

有业内人士以佛山为例称,佛山拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居全省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等品牌开发商不断进驻,大大加剧了当地竞争。今年1-5月,佛山的土地出让金总额在所有非省会城市中仅次于苏州,同时溢价率超过100%。

分析人士同时指出,对于一些并非处在调控带的三四线城市,其土地市场的火热则可能与整个楼市周期相关。

以徐州为例,业内人士指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。这一过程带动当地价格上涨,吸引了开发商进入。同时,徐州作为发展较好的三线城市,在过去几年间经历了一次中周期的楼市调整,土地出让量比较小,自身需求被抑制,市场好转后,其市场向好趋势明显。

但三四线城市的承载能力仍然是专家担心的焦点。业内人士将一二线城市与三四线城市的楼市比作“割韭菜”和“种豆芽”——韭菜割了一茬总能又长一茬,但豆芽收割后不撒豆子就不会再有收获,“三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险是在不断累积叠加的”。

不过,对永远处于土地饥渴状态的开发商而言,这或许并不是难题。一位就职于某三四线闻名业内的龙头开发商的高级分析人士表示,三四线城市的城镇化进程还有很大空间,库存问题更多是结构问题,库存的结构调整成为了房企进入的机遇,“三四线城市不缺房子,但是缺好房子”。

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